atto unilaterale non sembra possa essere compreso tra i contratti soggetti a trascrizione

Not. Guido Gili, 14.09.2001

Chiedo di conoscere Vostro autorevole parere circa la legittimità del rifiuto, oppostomi da un Conservatore dei Registri Immobiliari, di trascrivere mio atto portante dismissione di area al Comune, senza corrispettivo in danaro, al fine di ottenere concessione edilizia, in ottemperanza a precedente comunicazione del Comune stesso; preciso che in atto ho costituito il solo soggetto cedente.

l Conservatore così si esprime: "(omissis)...l'atto unilaterale non sembra possa essere compreso tra i contratti soggetti a trascrizione ai sensi degli art. 2643 e seguenti. L'art. 922 cc recita che uno dei modi dell'acquisto della proprietà è il contratto che, quando ha per oggetto il trasferimento o la costituzione di un diritto reale, l'acquisto o la costituzione di tale diritto ha effetto solo se c'è volontà manifestata dalle parti, ex art. 1376 cc.

Sempre a parere di questo ufficio, agli atti unilaterali che portano trasferimenti di immobili non è applicabile l'art. 1333 cc.

Infatti, in questo ultimo caso, sorgerebbe il problema della determinazione del definitivo momento traslativo, in ragione del rifiuto che il destinatario del diritto ha la facoltà di esercitare... (omissis)".

Not. Stefano Bigozzi 14.01.2001

Non mi sembra scandaloso - da un punto di vista logico e teorico - applicare il principio di cui all'art. 1333, c.c., ai negozi diversi da quelli ad effetti obbligatori.

Mi pare tuttavia che, anche ammettendo il contratto unilaterale ad effetti reali si ragioni pur sempre in termini contrattuali ossia che si richieda pur sempre - anche se in via largamente presuntiva - la presenza di un consenso della controparte.

Per ritornare ad una tematica alquanto di moda in tema di diritto amministrativo l'ipotesi di cui all'art. 1333, c.c., introduce in qualche maniera il concetto di "silenzio assenso"; osservo infatti che, anche se la dichiarazione dell'oblato manca in fatto, non è detto che al fine del perfezionamento della fattispecie acquisitiva essa non sia richiesta in quanto l'ordinamento, ricorrendo determinati presupposti, considera la mancanza di dichiarazione (negativa) come dichiarazione affermativa.

Quel che mi sembra inammissibile, secondo i principi che governano il nostro ordinamento è il negozio unilaterale (quello cioè in cui gli effetti si producono con la sola manifestazione di volontà del dichiarante) traslativo di diritti come paradigma negoziale generale utilizzabile dalle parti nell'esercizio dell'autonomia negoziale privata.

La prova mi pare provenga dalla materia della donazione - che dati i caratteri di libertà e di liberalità dell'attribuzione - è l'istituto che meglio sarebbe inquadrabile in un paradigma di negozio unilaterale e che l'ordinamento, per scelta politica, definisce donazione (non vi sarebbe stato nulla di male, da un punto di vista dell'armonicità e della congruenza del sistema del diritto privato, di ricostruire la donazione come il legato ad effetto reale dando cioè al donatario la facoltà di rifiutare il beneficio acquisito).

Not. Adriano Pischetola 14.09. 2001

E' fuori dubbio che l'inquadramento della fattispecie in un meccanismo acquisitivo complesso, di cui la stipula dell'atto unilaterale con effetti traslativi ne costituisce una fase con causalità e funzione solutorie, semplifica notevolmente il discorso.

Ma se così non fosse o comunque se si volesse tentare di ritenere attribuibile al prospettato trasferimento una causa diversa da quella del mero adempimento o da questa decisamente distinta ed indipendente?

Difronte alle recenti elaborazioni dottrinarie (per tutte, vedi un'ottima esposizione in Gazzoni, La trascrizione immobiliare, Tomo primo, Giuffrè edit.1991 pagg.365 e ss.) che ritengono estensibile il meccanismo del contratto unilaterale con obbligazioni del solo proponente previsto dall'art.1333, c.c. (in particolare il 2° comma, e cioè la formazione del contratto in mancanza di rifiuto da parte del destinatario della proposta) anche al di fuori dei negozi ad effetti obbligatori, c'è da registrare la posizione di quella giurisprudenza della Cassazione (21.12.1987, n.9500, in Giust.Civ. 88,I.1237; 30.6.1987 n.5748, in Giust. civ., 88,I,p.1023, da considerarsi quest'ultima sentenza piuttosto un obiter dictum) che si è schierata decisamente nel senso della legittimità di tale estensione, ricordando che la potestà di rifiuto o meno da parte del destinatario della proposta è mezzo sufficientemente adeguato per ritenere il contratto definitivamente concluso o meno.

D'altra parte - a ben vedere - qualcosa di analogo si verifica nell'ambito del contratto a favore del terzo, ove la prestazione a suo favore - e senza il suo espresso consenso - produce definitivamente effetto ove manchi il rifiuto del terzo stesso (art.1411 3° comma).

I problemi in materia di trascrizione - è innegabile - certamente non mancano, soprattutto se a richiedere tale formalità è il solo proponente, e non il beneficiario (la cui eventuale sottoscrizione della nota potrebbe essere valutata come tacita manifestazione di volontà di rinunziare al potere di rifiuto, autorizzando il Conservatore ad eseguire la trascrizione, sia pure forse con riserva).

Infatti in tal caso - ammesso che il Conservatore accetti questa impostazione o fosse richiesto di eseguire la trascrizione sia pure con riserva - per ritenere il contratto concluso e quindi trascrivibile, dovrebbe essere data una prova certa del compimento del termine (richiesto dalla natura dell'affare o dagli usi) entro il quale il beneficiario possa esercitare la facoltà di rifiuto, prova la cui dimostrazione è di indubbia difficoltà oggettiva.

Ma - al contrario - se a questa impostazione definita 'contrattualistica' della fattispecie al vaglio, se ne contrappone un'altra che individua in essa una sola dichiarazione idonea in sè alla formazione 'unilaterale' del contratto (cfr.Gazzoni, op. cit.), tutto è più semplice, anche ai fini della trascrizione, in quanto la fattispecie è già perfezionata con la sola proposta notificata, cui non segua, nel termine suddetto, il rifiuto del beneficiario, gravando a carico del proponente e richiedente la trascrizione il solo onere di dare adeguata dimostrazione dell'avvenuta ricezione della proposta stessa e salva l'annotazione a' sensi dell'art. 2655 c.c. a margine della trascrizione così eseguita dell'eventale rifiuto opposto dal beneficiario.

Il paradigma è mutuato - ovviamente 'mutatis mutandis' - da quello del contratto a favore del terzo, analogo apparendo il grado di tutela apprestata dall'ordinamento.

Not. Stefano Bigozzi, 14.09.2001

Nonostante il dibattito dottrinario riterrei che il paradigma dei negozi traslativi dei diritti reali scelto dal nostro legislatore sia quello del contratto, per cui l'atto unilaterale produce effetti giuridici solo nei casi espressamente previsti dalla legge.

Occorre però distinguere; il tuo caso mi pare che sia da inquadrare in una fattispecie più complessa in cui il trasferimento non è altro che uno dei momenti del procedimento amministrativo all'esito del quale si addiviene al rilascio di una concessione edilizia, mi pare quindi improprio parlare di traferimento gratuito in quanto, pur non essendoci una contropartita economica, il trasferimento è preordinato all'ottenimento di un facere da parte dell'amministrazione.

Nella mia esperienza siffatti trasferimenti trovano la loro fonte in un atto contrattuale presupposto, ossia una convenzione urbanistica (di lottizzazione o quant'altro) la quale prevede una serie di obblighi per il privato concessionario, tra cui quello di trasferire "gratuitamente" al Comune aree da destinare a viabilità, verde pubblico etc.

Il trasferimento del diritto reale, quindi, non si pone più come atto negoziale ma come semplice adempimento di obbligazione precedentemente contratta per cui perdono di spessore le obiezioni avanzate dall'Ufficio sulla base di un'asserita carenza di consenso traslativo ovvero sulla impossibilità di determinare il momento traslativo data la facoltà di rifiuto del beneficio da parte del destinatario. Ovviamente nell'atto traslativo dovrebbe essere puntualmente menzionata la fattispecie ed allegati al titolo di cui si chiede la trascrizione (ossia l'atto di adempimento) anche l'atto da cui deriva l'obbligo di trasferire.